Tijden veranderen in de makelaardij

–

Verander mee!

Op dit moment zijn er voor woningkopers veel teleurstellingen door de blijvende krapte. Onze vrienden van Verenging Eigen Huis hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt om als “onafhankelijke” consumentenorganisatie een meldpunt oneerlijke biedingspraktijken op te zetten. Het is begrijpelijk dat hier meldingen binnenkomen van gefrustreerde woningkopers, die voor de zoveelste keer misgrijpen. Net als bij veel andere dingen in het leven hebben mensen de neiging om bij het uitblijven van succes alles en iedereen de schuld te geven, behalve zichzelf. 

Don’t shoot the messenger

Onze collega Ellen van Opstal, Broker van RE/MAX City in Den Haag, haalde op een mooie, positieve manier de landelijke pers door haar reactie op dit onderwerp. Wij zijn als makelaars vaak de boodschapper van het slechte nieuws. Hierdoor is de soms terechte boosheid van de consument op ons gericht en niet op de verkopende partij. Het gezegde ‘een man een man, een woord een woord’ werd vroeger veel gebruikt, maar dat is sinds het invoeren van het schriftelijkheidsvereiste in onze branche niet meer van toepassing. Sterker nog, soms is een gewiekste en ook gefrustreerde koper bereid rechtstreeks bij de verkoper het hoogste bod te achterhalen. Vervolgens plaatst hij een nog hoger bod en daarna mogen wij het slechte nieuws bij de andere kandidaten brengen. 

Drie dagen bedenktijd

Zelf weet ik nog goed dat in 2003 de wettelijke bedenktijd werd geïntroduceerd. Alle makelaars waren hier in aanvang best bang voor. Immers, de woningmarkt was in rustiger vaarwater dan momenteel en iedereen was bang dat er veel consumenten zouden bieden en vervolgens hun bieding zouden intrekken. Aanvankelijk gebeurde het soms dat een koper tegelijk op verschillende woningen een bod deed, maar ook meerdere onderhandelingen tegelijk voerde. Ook nadat er overeenstemming was, gebeurde het regelmatig dat een koper evengoed op een andere woning bleef onderhandelen en pas later besliste welke koop hij of zij wilde door laten gaan. De koper liet verschillende makelaars een koopakte opmaken en ondertekende deze tot vreugde van de verkopers. Eén van de getekende koopaktes (soms zelfs meer) werd binnen de drie dagen bedenktijd geannuleerd, met grote teleurstelling bij deze verkopers als gevolg. Dit voelde bij onze opdrachtgevers heel erg oneerlijk en ook wij als makelaars vonden dit erg vervelend. Deze wetgeving was ontstaan om de consument te beschermen omdat een koper voorheen aan een bieding werd gehouden, ook als die misschien in een opwelling was gedaan. 

Andere tijden

Tussen 1999 en 2002 was de markt oververhit, maar niet in verhouding met de woningmarkt van vandaag. Als makelaar vond ik het een beetje mosterd na de maaltijd, immers de woningmarkt was al behoorlijk afgekoeld en de koper had vaak redelijk de tijd om een weloverwogen beslissing te nemen. Uit deze periode herinner ik mij een rechtszaak tussen erven en een koper, waarbij de koper zeer goed was voorbereid en de erven in een opwelling te goedkoop verkochten ten opzichte van de marktwaarde. De rechter was onverbiddelijk en de erven moesten leveren.

Ook de verkoper kan zich beroepen

De drie dagen regeling en het schriftelijkheidsvereiste bleken te werken voor de kopers, totdat de Hoge Raad in 2011 besloot dat ook de verkoper zich kan beroepen. Op dat moment leek deze impact beperkt voor ons in de makelaardij. We zaten immers midden in de kredietcrisis en de gemiddelde verkoper was superblij als er überhaupt werd getekend en de drie dagen bedenktijd voorbij waren. Totdat de woningmarkt begon te veranderen van een kopersmarkt naar een verkopersmarkt bleek het schriftelijkheidsvereiste ook nare gevolgen te hebben voor kopers. Ik herinner mij de eerste keer dat ik hoorde van een verkoper die zich terugtrok. Onvoorstelbaar vond ik dit, maar het bleek toch te kunnen. Op dit moment vinden we dit bijna normaal en het gebeurt regelmatig dat wij eerst iemand blij maken en vervolgens met de boodschap komen dat het toch niet doorgaat. Bij een professionele partij als verkoper of koper geldt het schriftelijkheidsvereiste niet en het is daarom belangrijk om hier heel scherp op te zijn.

Blijf transparant

Wat in alle situaties heel erg belangrijk is, is om in de procedures heel duidelijk en transparant te zijn. Leg ook uit wat het schriftelijkheidsvereiste inhoudt en geef aan op basis waarvan de opdrachtgever de gunning doet. En dat de hoogste bieder niet altijd de koper is. Het mooie van ons vak is dat er continu veranderingen zijn, zowel op het gebied van technologie als wet- en regelgeving. Blijf jezelf daarom altijd ontwikkelen, wees duidelijk en transparant zodat jouw opdrachtgever en eventueel kandidaat koper altijd begrijpt hoe het proces verloopt en wat de status is.

Altijd op zoek naar ondernemend talent in de makelaardij.

— Martijn Groot, Directeur RE/MAX Nederland