De VvE onder de motorkap: wat je financieel wilt weten vóór je tekent
Een appartement koop je niet alleen. Je koopt je mede-eigendom in een vereniging, en in haar financiële situatie.
Bij de aankoop van een appartement kijken de meeste mensen naar de woning zelf: de staat van de keuken, het energielabel, de buurt. Maar een deel van je toekomstige woonlasten en risico's zit niet in het appartement, maar in de Vereniging van Eigenaren. En dat deel is een stuk minder zichtbaar.
Begin bij de stukken
Een compleet VvE-dossier is de basis. Denk aan de splitsingsakte en -tekening, het huishoudelijk reglement, de laatste jaarrekeningen en de begroting, de notulen van de recente ledenvergaderingen, het saldo van het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan (MJOP). De notulen zijn vaak het meest verhelderend: daar staat wat er speelt, wat er is besloten en waar de discussie zit.
Reservefonds en MJOP: wat ze wél en niet vertellen
Sinds 2018 is een reservefonds verplicht. De VvE reserveert jaarlijks minimaal een half procent van de herbouwwaarde, óf een bedrag dat is onderbouwd met een actueel MJOP. Een gevuld reservefonds zegt alleen iets in verhouding tot wat er aan onderhoud aankomt. Een ton in kas klinkt comfortabel, tot blijkt dat het dak over drie jaar vervangen moet worden.
Let ook op de leeftijd van het MJOP. Een plan van acht jaar oud is met de huidige bouwkosten geen betrouwbare rekensom meer.
Een lopende lening verhuist mee
Heeft de VvE geleend voor bijvoorbeeld onderhoud of verduurzaming, dan blijft die verplichting bij het appartementsrecht horen. Als koper neem je dat deel over via je maandelijkse bijdrage. Dat hoort duidelijk op tafel te liggen voordat je tekent, niet pas bij de notaris.
De bijdrage van vandaag is niet de bijdrage van morgen
Een vers MJOP of een besluit over verduurzaming kan de maandelijkse bijdrage flink verhogen. Die verhoging is nog niet zichtbaar in de cijfers die je nu krijgt, maar staat mogelijk wel al in de notulen. Vraag dus niet alleen wat de bijdrage ís, maar ook wat eraan zit te komen.
Signalen om op te letten
- Er is al langere tijd geen ledenvergadering geweest
- Geen actueel MJOP, of helemaal geen MJOP
- Een reservefonds dat niet in verhouding staat tot de herbouwwaarde
- Betalingsachterstanden van leden
- Lopende geschillen of terugkerende lekkages in gemeenschappelijke delen
Eén zo'n signaal is geen ramp. Meerdere tegelijk verdienen uitzoekwerk, ook omdat het de financierbaarheid kan raken.
Verkoop je zelf een appartement?
Dan werkt het andersom. Een actieve VvE, een gevuld reservefonds en een actueel MJOP zijn een verkoopargument. Zet ze in de presentatie in plaats van ze als bijzaak te behandelen, het neemt twijfel weg bij kopers die inmiddels weten waar ze op moeten letten.
Goed geïnformeerd verder
Loop je tegen een VvE-dossier aan waar je niet uitkomt? Neem contact op met een REMAX-makelaar bij jou in de buurt.
