Hugo de Jonge zegt regie op de woningmarkt te pakken, maar lijkt bedrijfseconomisch gezien de plank mis te (gaan) slaan

Een helder en begrijpelijk model over vastgoedmarkten laat zien dat de ideeën van Hugo naar alle waarschijnlijkheid helaas niet gaan slagen. Het wetenschappelijke artikel “The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework” van Dipasquale en Wheaton is één van de meest geciteerde artikelen voor de werking van vastgoedmarkten. Door ingrijpen van de overheid in Nederland werkt het model niet helemaal goed. Hypotheekrenteaftrek en (historisch) gesubsidieerde woningen van woningbouwcoöperaties zorgen namelijk voor disbalans in het model. Toch is het goed om naar dit model te kijken om de uitwerking op de woningmarkt beter te begrijpen. In dit model zijn 4 kwadranten:

Kwadranten

Kwadranten 1 en 2 zijn de korte termijn-kwadranten, 3 en 4 de lange termijn-kwadranten. Het model werkt volgens de economische basisprincipes van vraag en aanbod, waarbij de vraag naar woningen groter wordt naarmate de prijs daalt en afneemt indien de prijzen stijgen.

In kwadrant 1 komt de huurprijs tot stand. Des te minder voorraad, des te hoger de huurprijzen.
Kwadrant 2 laat zien met welke rendementseis of kapitalisatiefactor de vastgoedbelegger rekent.
Kwadrant 3 geeft aan dat nieuwbouw plaats zal vinden zodra de vastgoedwaarde hoger is dan de vervangingswaarde.
Kwadrant 4 geeft de verandering van de vastgoed/woningvoorraad aan.

Dit model geeft duidelijk weer dat op het moment dat de huurprijs daalt, er minder gebouwd zal worden en hiermee zal de woningvoorraad afnemen. In de plannen van Hugo de Jonge betekent dit, dat door het reguleren van verhuurprijzen beneden kostprijs er geen nieuwbouwproductie zal plaatsvinden. Veel gemeentes hebben zeer beperkte (eigen) mankracht om omgevingsvergunningen tijdig te kunnen afgeven, waardoor veel bouwprojecten vertragen.

Stijgende prijzen

Gestegen arbeidsloon en gestegen materiaalprijzen hebben een direct effect op de bouwkosten, die hierdoor zijn gestegen. Door de schaarste aan nieuwe omgevingsvergunningen (in de volksmond bouwvergunningen) en relatief dure grondprijzen in combinatie met de stijgende bouwkosten die nog eens extra worden verhoogd door de toegenomen eisen op het gebied van duurzaamheid, is het niet meer haalbaar om nieuwbouw te realiseren voor commerciële en institutionele vastgoedbeleggers en woningbouwcoöperaties.

Oplopende rente

Als in een normaal functionerende markt de nieuwbouwproductie afneemt, zal dit alleen maar worden versterkt bij het reguleren van huurprijzen, met alle catastrofale gevolgen op de woningmarkt van dien. De oplopende rente zorgt nog eens voor een versterkt effect. De kortetermijnrente heeft impact op de bouw en ontwikkelingskosten, terwijl de langetermijnrente impact heeft op de yield (vereist rendement) die een belegger zal hanteren. Immers, als er zonder risico een belegging is met een beter rendement, dan zal een belegger hiervoor kiezen.

Balans

De enige manier om de Nederlandse woningmarkt in balans te brengen is door de bouwproductie te verhogen, zodat er op korte termijn meer woningen beschikbaar zijn. Dit is niet eenvoudig. Zeker gezien de stijgende rentes, maar ook door de beperkte capaciteit bij gemeentes. Helaas hebben wij in Nederland momenteel een overheid die onbetrouwbaar is en niet constructief naar oplossingen kijkt. Daardoor vallen we jaren terug in de tijd qua visie en strategie op de woningmarkt.

Framing

We hebben te maken met een minister die meer bezig is met framing. Ook hoopt hij dusdanig erg dat hij een nieuwe ambtstermijn kan scoren dat hij populistisch begint te roepen dat de huren naar beneden moeten voor een eerlijke huurprijs. Een effectiever middel (en beter passend bij deze tijd) is het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Deze stap zal waarschijnlijk voor de spindokters van Hugo als resultaat hebben dat ze minder populair zullen zijn bij kiezers, en daarom geen optie. Zonder de inhoudelijke kennis en kunde is het niet mogelijk om met goede, doordachte en uitvoerbare plannen te komen.

Hoe dan wel?

De enige oplossing is een plan waarbij de woningbouwproductie omhooggaat en transformaties sneller én tegen lagere kosten kunnen. Innovatie en seriematige woningbouwproductie kunnen helpen, maar het verlagen van legeskosten en verlaging van btw-tarieven kunnen ook direct helpen. De excessieve verhoging van de overdrachtsbelasting voor ondernemers of beleggers resulteert er per direct in dat deze partijen zich ook meer focussen op nieuwbouw. Met het huidige prijsniveau en de rentestanden is dit ook niet interessant en daarmee stoppen local hero’s en grote partijen met het investeren in de nieuwbouw. Grote vastgoedinvesteerders hebben ook de horizon verlegd en investeren momenteel liever in landen als Denemarken of Duitsland.

Vergunningen en gebiedsontwikkeling

De focus zou op meer ambtelijke capaciteit in het uitvoeren van omgevingsvergunningen en gebiedsontwikkeling moeten zijn. Ook het aanpassen van de huidige bestaande woningvoorraad kan helpen, maar vooral het stimuleren van de bouwproductie is mijns inziens de enige optie die daadwerkelijk zal gaan helpen. Op dit moment staat 60% van de plannen die in de pijplijn zitten stil. Dit komt door de oplopende rentes en gestegen kosten, maar worden door een minister die de regie denkt te hebben gepakt met onzekerheid over toekomstige regelgeving en niet marktconforme huurprijzen niet geholpen.

Over drs. Martijn Groot MRE RM RT

Als directeur van RE/MAX Nederland is Martijn Groot als geen ander op de hoogte van de landelijke en lokale woningmarkt. Meer weten over Martijn?