Huizenprijzen gaan binnen 3 jaar dalen door dalend consumentenvertrouwen

Het consumentenvertrouwen is gedaald op de woningmarkt van een skyhigh record naar momenteel 102. Boven de 100 is er sowieso nog een positief consumentenvertrouwen, maar volgens de media zoals de Telegraaf is dit een voorspeller dat de prijzen binnen 3 jaar gaan dalen. Dieper bekeken is de mening van ongeveer de helft van de Nederlanders dat de er een crisis zou gaan ontstaan op de woningmarkt. Er wordt niet gemeld wat de vraagstelling in deze was, statistisch gezien is de kans sowieso gering dat deze voorspelling uit gaat komen. Er blijkt namelijk geen significante correlatie te zijn tussen consumentenvertrouwen en dalende koopsommen. In onderstaande grafiek is zichtbaar dat in de periode van april 2004 t/m oktober 2008 het consumentenvertrouwen onder de 100 lag en gemiddeld rond de 80. Toch stegen de huizenprijzen deze gehele periode van april 2004 t/m april 2008.

Begrijp me niet verkeerd: een dalend consumentenvertrouwen is mijns inziens ook niet positief, maar deze indicator wordt door meerdere factoren veroorzaakt. Beperkt aanbod en het moeilijk kunnen verwerven van een woning dragen bij aan een daling in het consumentenvertrouwen. Wat de grootste invloed heeft op de prijs van een woning is het aloude vraag & aanbod. Macro-economische factoren zoals de rentevoet en de inkomensgroei (De Wit et al., 2013; Droes en Van de Minne, 2015) zijn eveneens drijfveren op de prijsontwikkelingen voor de woningmarkt. Veranderende wet- en regelgeving zoals dalende hypotheekrenteaftrek, dalende LTV (Loan to value; hoeveel mag er worden geleend t.o.v. de koopsom) en LTI (loan to income; hoeveel hypotheek mag er op basis van inkomen door banken worden verstrekt) hebben veelal een eenmalige (tijdelijke) invloed op de prijsontwikkeling.

Momenteel zijn alle economen en verschillende brancheorganisaties het erover eens dat het aanbod van woningen de komende jaren achterblijft ten aanzien van de vraag, mede door de achterblijvende nieuwbouwproductie. De rente staat historisch laag, de rente zal ongetwijfeld omhoog gaan, maar met de schuldenlast van veel Zuid-Europese landen is het onwaarschijnlijk dat deze de komende jaren hard zal stijgen. Daarnaast zal met een dalende LTV de renterisico-opslag de komende jaren blijven dalen, immers des te minder hypotheek ten opzichte van de koopsom des te minder risico voor de geldverstrekker. Werkloosheid heeft een behoorlijke invloed op het aantal transacties zoals al tijdens de afgelopen crisis is gebleken, maar de verwachtingen op de huidige arbeidsmarkt zijn momenteel overspannen en de krapte zal blijven met als resultaat op termijn stijgende loonkosten. Naast de loonkosten stijgen ook de materiaalkosten.

De koopsom van een nieuwbouwwoning wordt door een ontwikkelaar gebaseerd op de bouwsom, grond-/ontwikkelingskosten en de gewenste marge. Bij stijgende loonkosten en materiaalprijzen is het onwaarschijnlijk dat nieuwbouwwoningen in de nabije toekomst goedkoper gaan worden. Zeker met de duurder wordende installaties qua duurzaamheid zoals gasloos bouwen.

Daarnaast is de basis voor de woningmarkt de afgelopen 20 jaar nog nooit zo goed geweest als op dit moment. Kopers dienen eigen geld mee te nemen en lossen verplicht af. Daarnaast wordt iedereen gemotiveerd om extra af te lossen dankzij de aflopende hypotheekrenteaftrek en de lage actuele rentevoet. De dalende LTI wordt gecompenseerd door de stijgende lonen. De terugtrekkende beweging die woningbouwcoöperaties maken zorgt voor meer vraag op het gebied van commercieel verhuurde woningen, waardoor net als in alle andere Europese landen een groot deel van de woningmarkt door beleggers zal worden afgenomen. Immers beleggen in woningen is een uitstekende inflatiehedge en heeft een constante cashflow zonder al te grote risico’s met op lange termijn altijd een positieve exitwaarde. Op basis van de meeste indicatoren verwacht ik dan ook niet dat er een woningmarktcrisis zal ontstaan binnen nu en drie jaar. De enorme prijsstijgingen die we de afgelopen jaren hebben gezien zullen zeker afvlakken, maar dit is mijns inziens niet meer dan normaal. Prijsstijgingen die gelijk met of iets boven de inflatie lopen zijn naar mijn mening een heel reële verwachting voor de woningmarkt.

Bent u het eens met de media: binnen 3 jaar dalende woningmarktprijzen?