Politieke missers en kansen in de woningmarkt

Normaal gesproken laat ik me niet uit over de politiek. Sterker nog, de afgelopen jaren ben ik mijn interesse in de politiek volledig kwijtgeraakt. Een ontwikkeling die helaas meer mensen kennen is. Maar als we naar één van de topprioriteiten van de politiek kijken, dan betreft het onze branche. De woningmarkt.

Tijdens en na de vastgoedcrisis zagen veel vastgoedondernemers hun zorgvuldig opgebouwde vermogen in korte tijd verdampen. Veel andere partijen in het vastgoed (waaronder makelaars) hadden het jarenlang zwaar. Er waren geen ondersteuningen vanuit de overheid, zoals we zagen tijdens de coronacrisis. Na de vastgoedcrisis heeft het herstel van onze branche heeft onnodig lang geduurd door falen van de overheid. Enerzijds continu aankondigen van (mogelijk) wijzigende wet- en regelgeving, in combinatie met grotendeels overgefinancierd vastgoed, resulteerde in het allerlaagste consumentenvertrouwen ooit op de woningmarkt. Dat werd gevolgd door langzaam dalende koopsommen, in combinatie met een LTV (loan to value) van 125%. In andere landen daalden de prijzen sneller en was er een sneller herstel. En dit alles aflossingsvrij. In deze periode viel het aantal transacties bijna geheel stil en was van alles wat er (gedwongen) werd verkocht op de woningmarkt meer dan 33% bijzonder beheer. Deze transacties werden voor een groot deel afgedekt door NHG, maar in het hogere segment was het soms een waar bloedbad, waarbij gedwongen verkopers nadien vaak door een diep dal van de schuldsanering zijn gegaan.

Gevolgen

Voor Covid-19 liep de bouwproductie al achter en dit werd door toenemende duurzaamheidsmaatregelen, de stikstof- en PFAS-problematiek en lange vergunningstrajecten verder afgeremd. Door laag blijvende rentes en een grote vraag bij een beperkt aanbod bleven de woningmarktprijzen ongekend stijgen. Als gevolg van Covid werden materialen duurder door de haperende supplychains. Na de geopolitieke spanningen in Oekraïne explodeerden de gasprijzen, waardoor de bouwmaterialen nog duurder werden en de maandlasten voor veel Nederlanders nu onbetaalbaar lijken te worden. Nu is het D-Day voor de woningmarkt en zijn alle ingrediënten voor de perfect storm aanwezig. Minister van Wonen Hugo de Jonge heeft toegezegd deze kar te trekken. Wat mij persoonlijk nogal stoort, is dat er op deze belangrijke post inhoudelijk niet de juiste stappen worden gezet.

Betaalbare woningen, lage maandlasten en verduurzamen voor iedereen zijn bij een grote doelgroep populair. Belangrijk is echter wel het besef dat huurwoningen van beleggers noodzakelijk zijn in iedere functionerende woningmarkt. De hypotheekrenteaftrek is een prijsopdrijvend instrument dat al lang afgeschaft had moeten worden. Weliswaar wordt deze aftrek nu versneld afgebouwd, maar geen enkele politieke partij durfde dit aan. Aan de andere kant staan allerlei maatregelen die tamelijk ondoordacht en snel werden ingevoerd, zoals geen overdrachtsbelasting voor starters en de jaloezietax voor beleggers in woningen. Ook maatregelen als opkoopbescherming en het kunstmatig laag houden van huren leiden tot een negatief effect op de beschikbare voorraad huurwoningen.

Woningbouwcoöperaties bouwen al jaren af. Een vastgoedbelegger (klein en groot) zal vastgoed afstoten of uitponden op het moment dat de waarde significant hoger is dan het beoogde rendement.

Verduurzaming

We moeten verduurzamen. Ik denk dat de meeste box 3-beleggers geen moeite zullen hebben met een verhoging als de rendementen hoger zijn dan de standaard 4%, mits uitvoerbaar en reëel belast. Voor alle duidelijkheid: de gemiddelde vastgoedinvesteerder heeft in Nederland een nettorendement onder de 4% over het totaal geïnvesteerd vermogen (de exit buiten beschouwing gelaten). De enige manier om de woningmarkt te verbeteren is het verhogen van de woningvoorraad en een gezonde balans houden tussen koopwoningen en huurwoningen. Ook hebben we daadkrachtige modellen nodig om de transitie naar duurzame woningen te versnellen. Zelf ben ik geen voorstander van subsidies op nieuwbouw zoals destijds premie A, B en C woningen, maar nood breekt wetten en de productie moet echt omhoog. Ook gemeentes die geen mankracht hebben om de mogelijkheden voor groei van woningvoorraad samen met initiatieven versneld te laten plaatsvinden, dragen niet bij aan de noodzakelijke woningvoorraad.

Voorkom de op handen zijnde perfect storm die zich ontwikkelt voor de woningmarkt. Toon daadkracht op een zinvolle manier waarbij met kennis van de woningmarkt actie wordt ondernomen en alles op alles wordt gezet om de bouwproductie te verhogen, zodat nog meer mensen zonder woonstress kunnen genieten van het mooiste land ter wereld met de gelukkigste inwoners. En als Hugo de Jonge dan niet direct herkozen wordt als minister, zal hij toch als een held worden gezien die daadwerkelijk zijn beloftes (achteraf) waarmaakte.

Martijn Groot

Regionaal directeur RE/MAX Nederland